Кез-келген келісімшарт — тәуекелге бас тігу екені белгілі. Ал жылжымайтын мүлікке қатысты келісімшарт ресімдеу тіптен қауіпті. Өзіңді алаяқтардан қорғау үшін не істеу керек, сатушы мен сатып алушының нені білгені жөн? Сатып алу кезінде неден сақ болу керек? Жылжымайтын мүлікті сатқан соң қандай салық түрін төлеу керектігін білесіз бе? Осы және басқа сауалдарға жауап іздеген газет тілшісі заңгер маманға хабарласып көрді.
Сонымен сіз жаңа үй сатып алуды көздедіңіз делік. Көңіліңізге ұнаған баспананы тауып, келісімшартқа отыруды шештіңіз. Ендігі кезекте нені тексеру керек? Бірінші кезекте әрине құжаттарды мұқият тексерген жөн.
Сатушыдан оның жеке куәлігі мен пәтерді иеленуге құқық беретін құжаттарын сұраңыз. Олардың қатарына сатып алу-сату, айырбастау, сыйға тарту, жекеменшікке алу келісімшарты, мұраға қалдыру туралы куәлік пен басқа да құжаттар болуы керек. Құжаттардағы пәтер иесінің аты-жөнінің жеке куәлігіндегі деректермен сәйкес келуін қараңыз. Бір әріптің айырмашылығы үлкен кедергі туғызатынын ұмытпаңыз. Жылжымайтын мүліктің бір жерде кепілде тұрған-тұрмағанын білдіретін анықтаманы (№2 үлгі) тексеріңіз.
Әрі қарай үйдің техникалық төлқұжатын мұқият қараңыз. Ондай үйдің салынған жылы көрсетіліп, бөлме саны мен олардың көлемі көрсетілген пәтердің сызбасы болуы керек.
- Аталған өлшемдердің шынайы болғаны жөн. Сол себепті қолыңызға өлшеуіш алып пәтер ішін өлшеп алыңыз, - дейді заңгер, "Витязь" құқықтық ақпарат және журналистік зерттеулер агенттігінің басшысы Алексей Божков. - Техникалық төлқұжатта көрсетілген пәтердің жоспарын қазіргі пәтер ішімен салыстырып қараңыз. Үй ішінде жаңадан қабырғалар пайда болмаған ба екен? Қонақ бөлме ас бөлмемен біріктіріліп, бірақ техникалық төлқұжатта көрсетілмеуі мүмкін. Пәтер ішіндегі барлық өзгерістер заңдастырылған болуы керек. Өйткені кезінде байқалмай қалған өзгерістерді кейін пәтердің жаңа иесінің мойнына артылып, басы артық жұмыстар пайда болуы мүмкін. Мен осындай мәселемен бетпе-бет келген бір адамды білемін. Ол сызбасы дұрыс, бірақ өлшемдері сәйкес келмейтін үйді сатып алып, артынан сатқан кезде өлшемдерін өзі сәйкестендіріп әуре болған еді. Сөйтсе пәтердің өлшемдері әр кезде бір-біріне сәйкес келмейтін электронды өлшеуіш құрылғылармен жасалған екен.
Егер аталмыш екі құжатқа қатысты басқа сұрағыңыз болмаса нотариус қызметіне жүгінуіңізге болады. Естеріңізде болса, біз бұған дейін келісімшартты нотариустың көмегінсіз қалай ресімдеу керектігін егжей-тегжейлі жазған болатынбыз. Бұл әрине, адамның қалтасындағы қаржысын біраз үнемдейтіні белгілі. Алайда келісімшарт кезінде сатушының сізді оп-оңай алдап кету мүмкіндігін бірнеше есеге арттырады.
- Осы себепті жылжымайтын мүлікке қатысты келісімшартты нотариуста ресімдегеніңіз дұрыс. Ол әр құжатты бүге-шігесіне шейін дұрыстап қарайды. Бірыңғай нотариалды ақпараттық жүйеден қажетті анықтамаларды өзі сұратып алады. Пәтердің банкте кепілде тұрған-тұрмағанын немесе сот арқылы бұғат қойылған-қойылмағанын анықтайды, - дейді Алексей Божков. - Нотариус келісімшарт жасасушы тараптарға барлық түсіндіру жұмыстарын жүргізеді.
Барлығы келісе ме?
- Егер бірнеше қожайыны бар пәтерді сатып алуға бел бусаңыз өте сақ болыңыз! Жылжымайтын мүліктің сатылуына иелерінің барлығы дерлік келісімін бермесе оны ала алмайсыз, - дейді Алексей Божков. - Тек Азаматтық кодекс қана емес, сондай-ақ "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңында да "Ортақ бiрлескен меншiктегi тұрғын үйдiң иеліктен шығарылуына барлық меншiк иелерiнiң келiсiмiмен ғана жол берiледi. Егер мәмiле тұрғын үйдiң меншiк иелерi болып табылатын кәмелетке толмағандардың мүдделерiн қозғайтын болса, қорғаншы және қамқоршы органның келiсiмi талап етiледi" деп көрсетілген.
Осы себепті егер үйдің барлық меншік иелері келісімін бермесе оны сатып ала алмайсыз.
Егер жылжымайтын мүлікті сатушы адамның қолында отбасының басқа мүшелерінен алынған сенімхат болса, ол міндетті түрде нотариуста тіркелген болуы керек.
Көз жеткізіңіз
Пәтер сатып алсаңыз, оның коммуналдық төлемдері мен ПИК алдындағы қарыздарын өзіңіз тексеріп алыңыз.
- Ол үшін пәтер иесінен шоттардың салыстыру актісін сұраңыз. Соңғы келген шот хабарламаларын да қарап көруге болады. Пәтерге деген қарыздар сонда жазылып тұрады, - дейді Алексей Божков.
Пәтердің қарыздары туралы ақпаратты онлайн арқылы білуге де болады. Ол үшін сатушыдан есепшот нөмірін сұрап алу керек (мұндай шот нөмірі түбіртектерде болады). Пәтердің коммуналдық төлемдерге деген қарыздарын касса 24 немесе Kaspi.kz сайтынан білуге болады. Ол үшін есепшот нөмірі деген жерге қажетті сандарды енгізсеңіз болғаны, барлық ақпарат шыға келеді.
Коммуналдық төлемдерден бөлек, әр жылдың 1 қазанына дейін мүлік салығын төлеу керектігін әрбір адам біледі. Салық қарыздары туралы ақпаратты ҚР Қаржы министрлігі Мемлекеттік кірістер комитетінің сайтынан (kgd.gov.kz/ru/all/services) білуге болады. Аталмыш сайтта "салықтық берешегінің жоқ (бар) екендігі туралы мәліметтер" бастырмасына кіріп, тексергіңіз келген адамның ЖСН нөмірін енгізесіз.
Егер сізге жылжымайтын мүлікті сатушы адамның ЖСН нөмірі белгісіз болса, оны осы сайттан білуіңізге болады. Бұл бір жағынан сатушының жеке куәлігіндегі деректерді тексеріп алу мүмкіндігі. Ол үшін "Салық төлеушілерді іздестіру" бастырмасына кіріп өзіңізге қажетті адамның тегін, есімі мен әкесінің атын енгізесіз. Нәтижесінде сіз оның ЖСН нөмірін көре аласыз. Аталған нөмірді пәтер сатушының берген құжаттарындағы мәліметтермен салыстырып тексеруіңізге болады.
Мұқият болыңыз
Енді сатып алушының не нәрсеге сақтықпен қарауы керектігі жөнінде бірер ауыз сөз айта кетсек.
- Егер сатылып жатқан пәтердің бағасы өте төмен болса. Сондай-ақ бұл пәтер соңғы үш жыл көлемінде бірнеше мәрте саудаға түскен болса, - дейді Алексей Божков. - Қайта сату көбіне заңсыз сауданың ізін жасыру үшін істелуі мүмкін немесе бұл нысанның бір нәрсесі дұрыс болмауы ықтимал.
Тағы бір маңызды сәт — ақшаны алу. Ақшаны нотариустың көзінше санап алған дұрыс па, әлде оны банк шотына аудартқан жөн бе?
- Бұл сатушы мен сатып алушының өз таңдауы болғандықтан оны өздері келіседі, - дейді Алексей Божков. - Егер ақша қолға берілетін болса оның сомасын тексеріп алған жөн. Сонымен қатар ірі көлемдегі ақшаны алуға барсаңыз жаныңызға танысыңызды ертіп алыңыз. Бұл сізді тоналып қалудан сақтайды. Сатып алушы үшін тағы бір түйткілді мәселе болуы мүмкін: мысалы ол үй сатып алу үшін ақшаны сатушының банк шотына аударды делік, сатушы оны шешіп алған соң мәміле жасаспай ізім-ғайып жоғалып кетуі де ғажап емес.
Күтпеген салық
Бұл көпшіліктің көңілін күпті қылған сауалдардың бірі
- Естуімше, пәтерді сатып алып, алты айдан соң оны қайта сатсам салық төлейтін көрінемін. Бұл қаншалықты шындыққа жанасымды ақпарат? Мұндай болса, төленетін ақша аз емес қой. Заңның бұл талабын қалай айналып өтуге болады? - дейді газет редакциясына хабарласқан тұрақты оқырманымыз. - Егер мәмілені сату-сатып алу емес, сыйға тарту келісімшарты ретінде ресімдетсем ше? Не болмаса келісімшартта пәтердің бағасын төмендетіп көрсету керек пе? Мәмілені осындай жолдар арқылы ресімдесем соңы басыма пәле болмай ма?
Алексей Божков бұған қатысты былай дейді:
- Бұл жерде табыс болып пәтер сатуда түскен ақшаның толық көлемі емес, пәтердің бағаланған құнынан артық түскен ақша саналады. Онда да пәтер сатып алынғаннан бастап бір жылға толмайтын уақыт аралығында сатылса. Мысалы үй миллион теңгеге сатып алынып, бес айдан соң 1,2 миллион теңгеге сатылса, сіз артық түскен 200 мың теңге үшін салық төлейсіз.
Бұл жерде салық заңнамаларынан үзінді келтіре кетсек. Атап айтсақ, ҚР Салық кодексінің 319-бабында "меншік құқығы тіркелген күннен бастап бір жыл және одан көп уақыт Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығында болған тұрғынжайларды, саяжай құрылыстарын, гараждарды, жеке қосалқы шаруашылық объектілерін өткізу (заңды тұлғаның жарғылық капиталына салым ретінде беру) кезіндегі құн өсімі жеке тұлғаның кірісі ретінде қарастырылмайды" деп көрсетілген.
Енді бұл бапты қалай айналып өтуге болатынын айта кетейік.
- Оқырман мәмілені сыйға тарту келісімшарты ретінде ресімдегісі келеді. Бірақ заңнамалық тұрғыда мұндай мәміле заң талаптарын айналып өту болып саналады. Бұл жағдайда жағымсыз жағдайлар орын алуы мүмкін, - дейді Алексей Божков. - Ал келісімшартта пәтер құнын төмендетіп көрсету де заңға қайшы әрекет.
Азамат ТЕМІРБЕКОВ
Қоса кетсек
"Витязь" құқықтық ақпарат және журналистік зерттеулер агенттігінің басшысы, заңгер Алексей Божковпен 8-777-282-68-91 телефоны бойынша немесе www.ajur.kz сайты арқылы хабарласуға болады.
Фотосурет: ашық дереккөз
